Acheter un bien ancien versus un bien neuf : quel impact sur le financement ?

Lorsque l’on se lance dans un projet immobilier, une question revient systématiquement : faut-il acheter dans l’ancien ou dans le neuf ?

Au-delà des critères de localisation, de confort ou de performance énergétique, ce choix a un impact direct sur le financement immobilier.

Frais annexes, travaux, aides possibles, exigences bancaires… le type de bien influence la structure du dossier de prêt immobilier et les conditions d’emprunt. Pour faire le bon choix et éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de bien comprendre toutes les différences.

C’est pourquoi les experts MontPrez Finances ont choisi de rédiger cet article pour vous accompagner dès le début de votre projet.

Effectivement en 2026, choisir entre le charme des parquets qui craquent de l’ancien et le confort thermique irréprochable du neuf n’est plus seulement une affaire de goût ou de décoration. C’est avant tout une décision financière stratégique. Le marché immobilier a évolué. Les banques sont devenues des expertes en Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et les dispositifs d’aide de l’État se sont recentrés. Alors, entre un appartement « prêt à vivre » et une maison à rénover, comment votre banquier va-t-il réagir ? Quel sera l’impact sur votre mensualité, votre apport et votre rentabilité à long terme ?

Bien ancien et bien neuf : deux projets, deux financements différents

Avant d’entrer dans le détail du financement, il est important de distinguer clairement ces deux types de biens. Car ces différences structurelles ont un impact direct sur le montage du dossier de prêt immobilier.

L’impact du type de bien sur le coût global du projet

Le financement immobilier ne se limite jamais au prix d’achat. C’est souvent là que les écarts entre ancien et neuf apparaissent.

Les frais annexes dans l’ancien :

Dans l’ancien, les frais annexes à prévoir sont généralement plus élevés, notamment :

des frais de notaire autour de 7 à 8 %,
des frais de travaux parfois importants,
des frais de rénovation énergétique (isolation, chauffage, électricité).

Ces éléments doivent être intégrés dans le plan de financement immobilier et justifiés auprès de la banque.

Les frais annexes dans le neuf :

Dans le neuf, les frais sont souvent plus lisibles :

frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %),
peu ou pas de travaux à prévoir à court terme,
garanties constructeur (décennale, biennale).

Ancien ou neuf : quelles différences dans l’analyse bancaire ?

Les banques n’analysent pas un dossier de la même manière selon le type de bien financé.

Le regard des banques sur l’ancien :

Dans le cadre d’un achat dans l’ancien, les banques vont être attentives à :

l’état général du bien,
la cohérence du budget travaux,
la valorisation du bien après travaux,
la capacité de l’emprunteur à assumer les imprévus.
un dossier mal préparé, avec des travaux sous-estimés, peut fragiliser la demande de prêt.

Le regard des banques sur le neuf :

Pour un achat dans le neuf, les banques apprécient :

la conformité aux normes énergétiques,
la faible consommation future du logement,
la sécurisation du projet via la VEFA.

Cependant, le financement du neuf implique souvent : un déblocage des fonds progressif, une gestion spécifique des appels de fonds, parfois un différé de remboursement.

Les aides et dispositifs de financement selon le type de bien

Le choix entre ancien et neuf peut également conditionner l’accès à certains dispositifs d’aide. Ces aides doivent être intégrées dans le dossier de prêt immobilier pour en optimiser l’équilibre. Les experts MontPrez Finances seront en mesure d’identifier les aides réellement accessibles selon votre situation et votre projet.

Aides possibles pour l’achat dans l’ancien :

Dans l’ancien, certaines aides peuvent être mobilisées sous conditions :

aides à la rénovation énergétique,
subventions locales,
dispositifs liés aux travaux d’amélioration.

Aides spécifiques au neuf :

Le neuf peut ouvrir droit à :

des dispositifs pour les primo-accédants,
des avantages liés à la performance énergétique,
des montages financiers spécifiques selon la zone géographique.

Pour exemple : Le PTZ et les aides : un levier à double tranchant en 2026

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est l’invité d’honneur de votre plan de financement. Mais il ne s’invite pas n’importe où.

L'ancien avec travaux

Dans les zones moins tendues (B2 et C), le PTZ est votre meilleur allié pour l'ancien, à une condition stricte : réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

Le neuf en zone tendue

En 2026, le PTZ pour le neuf est principalement concentré sur les appartements en zones tendues (A, Abis, B1). Si vous achetez une maison neuve individuelle, le PTZ vous sera probablement fermé. L'idée est de favoriser l'habitat collectif et dense.

L’impact sur le financement de votre projet : Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % de votre projet sans intérêt. C’est un « booster » de capacité d’emprunt phénoménal qui peut compenser le prix plus élevé du neuf ou financer une grande partie de vos rénovations dans l’ancien. Les experts MontPrez Finances vous accompagnement et sont vos alliés pour vous trouver la meilleure solution de financement.

Autre exemple : La performance énergétique : le nouveau nerf de la guerre

Depuis plusieurs années, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est devenu un indicateur précieux pour les banquiers.

Dans l'ancien : Le risque de la passoire thermique

Si vous achetez un bien classé E, F ou G, la banque va rechigner. Elle exigera souvent que vous incluiez une enveloppe de travaux de rénovation énergétique dans votre prêt global.

Avantage : Vous valorisez votre patrimoine.
Inconvénient : Votre endettement augmente immédiatement et vous devez gérer le suivi de chantier.

Dans le neuf : La sérénité thermique

Un logement neuf est, par définition, classé A ou B. Pour une banque, c'est une garantie de "reste à vivre". Un emprunteur qui paie 50 € de chauffage par mois est moins risqué qu'un emprunteur qui en paie 300 €.

Certaines banques proposent même des "Prêts Verts" avec des taux bonifiés pour ces logements.

Le DPE n’est plus une simple étiquette technique, c’est devenu un véritable levier de négociation bancaire. Là où le neuf vous offre un « passeport vert » immédiat et des économies d’énergie garanties, l’ancien impose une vision stratégique à long terme.

Acheter une « passoire thermique » sans prévoir d’enveloppe de rénovation, c’est prendre le risque d’un refus de prêt ou d’une dévalorisation rapide de votre patrimoine.

En 2026, la sobriété énergétique est le meilleur garant de votre capacité de remboursement et la clé pour rassurer votre banquier sur la pérennité de votre investissement. Les experts MontPrez Finances vous conseillent et vous accompagnent dans votre projet

Ancien ou neuf : quel impact sur votre capacité d’emprunt ?

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas uniquement le prix du bien qui compte. Les banques analysent :

le reste à vivre,
la stabilité financière,
la cohérence globale du projet,
la capacité à absorber les charges futures.

⇒ Un bien ancien avec travaux mal anticipés peut réduire la capacité d’emprunt.

⇒ Un bien neuf mal planifié peut déséquilibrer le budget sur la durée.

D’où l’importance de simuler son financement en amont avec un professionnel du courtage en prêt immobilier : les experts MontPrez Finances sont à votre écoute.

Pourquoi passer par un courtier en prêt immobilier ?

Vous l’avez compris, le match n’est pas tranché d’avance. Ce qui est vrai pour votre voisin ne le sera pas pour vous. C’est ici que l’expertise d’un professionnel du financement devient indispensable. Acheter un bien immobilier est souvent l’engagement financier d’une vie. Se lancer seul dans la jungle des taux, des conditions suspensives et des assurances emprunteur, c’est prendre le risque de passer à côté de la meilleure option.

En nous contactant dès la genèse de votre projet, nous ne nous contentons pas de trouver « un taux » , les experts MontPrez Finances vous trouve la meilleure solution pour votre projet : conseils, accompagnement, efficacité.

Mettez toutes les chances de votre côté dès le démarrage de votre projet, ayez le réflexe MontPrez Finances !

Un projet immobilier est un engagement important, souvent pour plusieurs années.

Faire les bons choix dès le départ peut faire toute la différence. En faisant appel à un MontPrez Finances votre courtier en prêt immobilier sur l’Ain et la Haute Savoie, vous bénéficiez :

d’un accompagnement personnalisé,
d’une vision claire de votre capacité de financement,
d’un dossier solide et structuré,
d’un partenaire à vos côtés à chaque étape.

Vous hésitez entre un bien ancien et un bien neuf ?

Le marché de 2026 ne pardonne pas l’improvisation. Que vous craquiez pour le charme d’une vieille pierre à rénover ou pour la modernité d’un programme neuf, ne laissez pas votre financement au hasard.

Contactez nous dès maintenant pour échanger sur votre projet et mettre toutes les chances de votre côté dès le démarrage.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.