Acheter un bien immobilier à deux sans être mariés : quels risques et quelles solutions ?
Acheter une maison ou un appartement à deux est souvent une étape importante dans la vie d’un couple. Mais peut-on acheter un bien immobilier à deux sans être mariés ? La réponse est oui. Être marié n’est pas une condition pour souscrire un prêt immobilier à deux ou devenir propriétaires ensemble. En revanche, acheter en couple lorsque l’on est concubins ou pacsés mérite certaines précautions. Qui est propriétaire du logement ? Dans quelles proportions ? Comment répartir l’apport personnel ? Qui doit rembourser le crédit immobilier ? Que devient le prêt en cas de séparation ? Et que se passe-t-il si l’un des deux décède ?
Autant de questions qu’il est préférable de se poser avant de signer le compromis et de rechercher son financement.
Chez MontPrez Finances, notre rôle de courtier en prêt immobilier dans l’Ain et en Haute-Savoie ne consiste pas uniquement à rechercher un taux de crédit immobilier. Nous analysons votre projet dans sa globalité afin de construire avec vous un financement cohérent avec votre situation actuelle, mais également avec les éventuels aléas de la vie.
Peut-on réaliser un prêt immobilier à deux sans être mariés ?
Lorsque deux concubins achètent ensemble, l’acquisition est généralement réalisée sous le régime de l’indivision. Chacun devient alors propriétaire d’une quote-part du logement déterminée dans l’acte d’acquisition.
Cette répartition peut par exemple être de :
50 % / 50 % ;
60 % / 40 % ;
70 % / 30 %.
Le point essentiel est que les quotes-parts inscrites dans l’acte doivent être cohérentes avec le financement réel de chacun, en tenant compte notamment de l’apport personnel et de la participation prévue au remboursement du prêt immobilier. C’est donc une question à traiter très tôt dans le projet.
À retenir : acheter à deux ne signifie pas obligatoirement être propriétaire à 50/50.
Achat immobilier à deux : attention à la répartition de l’apport
Prenons un exemple.
Un couple achète un appartement de 400 000 €. L’un dispose de 80 000 € d’apport personnel et l’autre de 20 000 €. Le solde est financé par un crédit immobilier souscrit à deux.
Faut-il pour autant indiquer automatiquement une propriété à 50/50 ? Pas nécessairement.
La répartition doit être étudiée en tenant compte de l’ensemble du financement. Des quotes-parts qui ne correspondent pas à la réalité des contributions peuvent créer des difficultés ultérieures, notamment lors d’une séparation ou d’une succession.
Le Conseil MontPrez Finances : avant la signature de l’acte, échangez avec votre notaire sur les quotes- parts de propriété et avec votre courtier sur la répartition du financement.
Les deux sujets sont intimement liés et ne doivent pas être négligés, il est donc important de s’adresser à des professionnels.
Prêt immobilier à deux sans être mariés : comment fonctionne le crédit ?
La propriété du logement et le crédit immobilier sont deux sujets différents qu’il faut impérativement distinguer. Lorsque les deux membres du couple signent le contrat de prêt, ils deviennent co-emprunteurs.
En pratique, lorsque le prêt prévoit une solidarité entre eux, la banque peut demander à chacun le paiement des mensualités dues. C’est un point parfois mal compris.
Être propriétaire de 50 % du logement ne signifie donc pas nécessairement que votre responsabilité vis-à- vis de la banque est limitée à 50 % du crédit.
Le rôle de votre courtier est alors d’étudier notamment : la capacité d’emprunt du couple, les revenus de chacun, l’apport personnel, le taux d’endettement, le reste à vivre, la durée du crédit, les mensualités, le coût total du financement, les garanties demandées par la banque et l’assurance emprunteur. Notre objectif Chez MontPrez Finances est de rechercher une solution de financement cohérente avec le projet immobilier et la situation du couple, et pas uniquement un taux attractif.
Réaliser un prêt immobilier à deux avec des revenus différents : est-ce un problème ?
Dans l’Ain et en Haute-Savoie, nous accompagnons par exemple des couples dont les situations professionnelles peuvent être très différentes : salarié en CDI et indépendant, fonctionnaire et salarié du privé, entrepreneur et salarié, ou encore travailleur frontalier percevant ses revenus en francs suisses (CHF) et conjoint travaillant en France.
Dans ce type de dossier, l’expertise du courtier prend tout son sens. Il faut déterminer la capacité d’emprunt, mais également identifier les établissements bancaires susceptibles d’être intéressés par le profil et structurer correctement le dossier.
Pour les couples dont l’un ou les deux membres travaillent en Suisse, d’autres paramètres peuvent également intervenir : revenus en CHF, financement en euros ou éventuellement en francs suisses selon le projet et l’éligibilité, risque de change, assurance emprunteur et politique des établissements bancaires.
Quel est le principal risque lorsqu’on contracte un prêt immobilier à deux sans être mariés ?
Il n’existe pas un seul risque, mais plusieurs.
Les trois situations qu’il faut particulièrement anticiper sont : la séparation, le décès et les écarts entre la propriété du bien et son financement réel. C’est pourquoi un achat immobilier ne devrait pas être pensé uniquement en fonction de la situation du couple au moment de la signature.
Il faut également se demander : « Que se passerait-il demain si notre situation changeait ? »
Que devient le crédit immobilier en cas de séparation ?
C’est probablement l’une des questions les plus importantes. La séparation d’un couple ne met pas automatiquement fin au prêt immobilier ni à l’engagement des co-emprunteurs.
Plusieurs solutions peuvent alors être envisagées.
– Le bien peut tout d’abord être vendu. Le produit de la vente permettra notamment de rembourser le capital restant dû du crédit, sous réserve que le prix de vente soit suffisant.
– Deuxième possibilité : l’un des deux souhaite conserver le logement. Il devra alors généralement racheter la part de l’autre, ce que l’on appelle couramment le rachat de soulte, et éventuellement reprendre le financement restant.
Mais attention : le fait que l’un des propriétaires cède sa part du bien ne signifie pas automatiquement qu’il est libéré du crédit.
Une désolidarisation du prêt immobilier doit être demandée à la banque. Celle-ci doit accepter que le co- emprunteur restant supporte seul le financement ou demander une nouvelle garantie. La banque va donc réexaminer sa capacité financière. C’est pourquoi la possibilité de conserver seul le logement après une séparation doit être étudiée financièrement avant toute décision.
Faire un crédit immobilier à deux sans être mariés : que se passe-t-il en cas de décès ?
C’est probablement le risque le plus sous-estimé. Un concubin n’est pas automatiquement héritier de son partenaire. Et même un partenaire pacsé n’hérite pas automatiquement en l’absence de testament.
La part du bien immobilier appartenant au défunt entre donc dans sa succession selon les règles applicables. Le survivant peut alors se retrouver propriétaire du logement avec les héritiers de son partenaire. Cette situation démontre l’importance d’anticiper juridiquement l’acquisition avec un notaire, notamment lorsque le couple souhaite protéger le survivant.
Testament, PACS, convention d’indivision, SCI ou autres solutions patrimoniales peuvent être étudiés selon la situation familiale et les objectifs du couple. Le choix doit être effectué avec un professionnel du droit, tel qu’un notaire qui vous permettra de vous conseiller sur les conséquences juridiques, successorales et fiscales peuvent être importantes.
Et l’assurance emprunteur dans tout cela ?
Lorsqu’on achète à deux, l’assurance de prêt immobilier mérite autant d’attention que le taux du crédit. Pourquoi ?
Parce qu’elle intervient précisément lorsque surviennent certains accidents de la vie couverts par le contrat. Pour deux co-emprunteurs, il faut notamment réfléchir à la quotité d’assurance affectée à chacun. Selon les situations, il peut être envisagé une couverture répartie entre les deux emprunteurs ou une couverture plus importante sur chacun d’eux.
Le bon choix dépend notamment des revenus respectifs, de la capacité de chacun à supporter seul les mensualités, de l’âge, de la situation professionnelle et du niveau de protection recherché.
Chez MontPrez Finances, nous considérons donc que rechercher un crédit immobilier sans réfléchir à l’assurance emprunteur revient à n’étudier qu’une partie du financement.
Acheter à deux sans être mariés dans l’Ain ou en Haute-Savoie : faites étudier votre financement avant de vous engager
Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement à Annecy, Annemasse, Saint-Julien-en- Genevois, Gaillard, Ambilly, Ville-la-Grand, Cranves-Sales, Douvaine ou plus largement dans l’Ain ou en Haute-Savoie ?
Avant même de signer un compromis, faire réaliser une simulation de prêt immobilier permet de connaître votre budget, votre capacité d’emprunt et les conditions dans lesquelles votre projet peut être financé. Cette étape est particulièrement importante lorsque vous achetez à deux avec des apports différents, des revenus différents ou un statut professionnel spécifique, notamment pour les travailleurs frontaliers.
L’avis de nos experts MontPrez Finances : un bon financement doit aussi anticiper l’imprévu Acheter à deux sans être mariés n’est ni exceptionnel ni nécessairement plus compliqué. En revanche, cela demande de bien structurer l’achat dès le départ.
L’une des erreurs consiste à concentrer toute son attention sur le prix du logement et le taux du crédit. Un projet immobilier solide repose sur un ensemble : apport, quotes-parts de propriété, crédit immobilier, mensualités, assurance emprunteur, garanties et protection des deux acquéreurs. C’est précisément là que l’accompagnement d’un courtier expert prend toute sa valeur.
Chez MontPrez Finances, nous accompagnons les acquéreurs dans l’Ain et en Haute-Savoie pour rechercher un financement adapté à leur situation et négocier auprès de nos partenaires bancaires les conditions de leur prêt immobilier. Vous achetez à deux et vous souhaitez savoir combien vous pouvez emprunter, comment organiser votre financement ou quelle solution présenter aux banques ? Parlons de votre projet avant de parler de taux.
Une première étude permet de faire le point sur vos revenus, vos apports respectifs, votre capacité d’emprunt et les solutions de financement envisageables afin de partir à la recherche de votre futur bien avec un budget clair et un projet correctement préparé.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.